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点子王王启宾:关于房地产销售知识房地产怎么销售房产销售如何寻找客户
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大家好, 我是王启宾,很多客户和行业朋友都称呼我点子王。今天给大家分享的这个方案,对于从事这个行业的朋友来说,如果你们用心看,仔细阅读,相信一定有非常大的帮助,对于你现在经营过程中遇到的类似问题也会有不同的认识和启发。下面是方案的全部内容,马上分享给大家。如果大家有不明白的地方,也可以咨询我,在我时间方便的时候也将耐心的给大家解答。
操作步骤:
引流:
引流这块就比较简单了,不做过多解释,就是依靠会员系统的力量,找了100辆爱心豪车助阵本次活动,100辆豪车绕城转几圈,基本上就能吸引很多人都知道了这个活动。
我们从上面这个图片开始分析:
活动一:交5万首付,送宝马1系汽车,这个只为了吸引人气,限88个名额,注意,这里的首付不是真正意义上的买房首付,而是首次付款,而是进行了分次数付款的,也就是说,首付5万只是租金,不是买房子的钱,付款后你才能享受这个资格。
也就是说,卖的是收益权,客户购买后可以享受38年的收益分红,但是,需要你交完所有欠款,第三年才可以享受分红,怎么分红的,下面会有解释。
而且,你要买两套公寓,收楼前完成第一次付款,我才送你价值20万的宝马1系全款车,还送你一个10年的私家车位;40+40=80平方x1.1万=88万,实际客户每套公寓只付了239896元,两套479792元。
这里用到一个拆分方案,具体拆分为:
初期收益:164680(第一次付款)+37608(第一年付款)+37608(第二年付款)=239896元;
当客户交完第一次付款164680元过后(这里包含5万首付),我才把房子的使用权交给你,宝马车也送给你,然后第一年你还要给我交37608元,第二年再要给我交37608元,也就是说,你总共要交给我239896元。
这是前两年的收益,减去宝马车的成本,内部会员对接的话大概12万左右,这样也还有119896的盈利。
后期收益:54000元-15392(客户分红)=38608元(第三年)+54000-18664(客户分红)=35336元(第四年)+54000-51600(客户分红)=2400元(第五年)+54000-51600(客户分红)=2400元(第六年)=426640元,第七、第八年,我们不参与分红,54000元全部为客户收益。
119896元+426640元=546536元,相当于前两年就能收回546536元!
客户收益:15392(第三年)+18664(第四年)+51600(第五年)+51600(第六年)+54000(第七年)+54000(第八年)=245256元
也就是说,你买了这套公寓从第三年就可以享受分红,第八年就可以回本,回本后,你还能享受长达30年的稳定租金,这些都要在合同里写清楚,免得以后纠纷。
那么,这里的54000是什么意思呢?
这个是整合了一家上市公司的品牌酒店的收入,客户购买后公寓可以直接出租给酒店,每年可以收取租金54000元,算下来平均年回报率在12%左右,回报率还是很高的。
2400元(酒店保底收入)+1500元(利润分成)+300元(出租车位)+300元(挂公司注册)*12个月=54000元;
客户支出:239896元,客户收益:前八年245256元,收回成本,后面还有30年的收益权,54000*30=162万;
活动二:全款买40万的公寓送12万的别克汽车,另外再赠送12个平方,总共就是52平方,相当于52平方的房子,只收了40平方的钱。
其实这个活动才是主推的,活动一只是吸引人来,人来后推荐活动二的内容,因为这个活动能收回更多的资金,完成更多的资金沉淀,如果有100个人购买活动二的公寓,就能回款4000万。
所以,做这个活动的目地,是为了能快速回款,同时,跟活动一一样,也可以享受出租给酒店,收取每年的租金分红,也就相当于客户买了一个投资产品。
其它盈利点:
一、汽车差价:量大的话,12万的别克汽车对接内部会员,拿货价大概在7万左右;
二、整合了一个价值27000多元的综合大礼包,里面有汽车部分装饰、选配、保养等服务,价值27000多,送别克的客户必须要买这个大礼包,但是顾客只需要出8888元就可以了,这里面我们有利润;
三、汽车保险;(一年)
总结:
做营销产品基础要好,不能在产品基础太差的情况下想通过营销能做好,就像这个楼盘的案例,首先要楼盘各方面情况不能太差,太差的话送什么都不太容易成功。
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