点子王王启宾：关于房地产销售知识房地产怎么销售房产销售如何寻找客户

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大家好， 我是王启宾，很多客户和行业朋友都称呼我点子王。今天给大家分享的这个方案，对于从事这个行业的朋友来说，如果你们用心看，仔细阅读，相信一定有非常大的帮助，对于你现在经营过程中遇到的类似问题也会有不同的认识和启发。下面是方案的全部内容，马上分享给大家。如果大家有不明白的地方，也可以咨询我，在我时间方便的时候也将耐心的给大家解答。

操作步骤：

引流：

引流这块就比较简单了，不做过多解释，就是依靠会员系统的力量，找了100辆爱心豪车助阵本次活动，100辆豪车绕城转几圈，基本上就能吸引很多人都知道了这个活动。

我们从上面这个图片开始分析：

活动一：交5万首付，送宝马1系汽车，这个只为了吸引人气，限88个名额，注意，这里的首付不是真正意义上的买房首付，而是首次付款，而是进行了分次数付款的，也就是说，首付5万只是租金，不是买房子的钱，付款后你才能享受这个资格。

也就是说，卖的是收益权，客户购买后可以享受38年的收益分红，但是，需要你交完所有欠款，第三年才可以享受分红，怎么分红的，下面会有解释。

而且，你要买两套公寓，收楼前完成第一次付款，我才送你价值20万的宝马1系全款车，还送你一个10年的私家车位；40+40=80平方x1.1万=88万，实际客户每套公寓只付了239896元，两套479792元。

这里用到一个拆分方案，具体拆分为：

初期收益：164680（第一次付款）+37608（第一年付款）+37608（第二年付款）=239896元；

当客户交完第一次付款164680元过后（这里包含5万首付），我才把房子的使用权交给你，宝马车也送给你，然后第一年你还要给我交37608元，第二年再要给我交37608元，也就是说，你总共要交给我239896元。

这是前两年的收益，减去宝马车的成本，内部会员对接的话大概12万左右，这样也还有119896的盈利。

后期收益：54000元－15392（客户分红）＝38608元（第三年）+54000-18664（客户分红）＝35336元（第四年）+54000-51600（客户分红）=2400元（第五年）+54000-51600（客户分红）=2400元（第六年）=426640元，第七、第八年，我们不参与分红，54000元全部为客户收益。

119896元+426640元＝546536元，相当于前两年就能收回546536元！

客户收益：15392（第三年）+18664（第四年）+51600（第五年）+51600（第六年）+54000（第七年）+54000（第八年）=245256元

也就是说，你买了这套公寓从第三年就可以享受分红，第八年就可以回本，回本后，你还能享受长达30年的稳定租金，这些都要在合同里写清楚，免得以后纠纷。

那么，这里的54000是什么意思呢？

这个是整合了一家上市公司的品牌酒店的收入，客户购买后公寓可以直接出租给酒店，每年可以收取租金54000元，算下来平均年回报率在12%左右，回报率还是很高的。

2400元（酒店保底收入）+1500元（利润分成）+300元（出租车位）+300元（挂公司注册）*12个月＝54000元；

客户支出：239896元，客户收益：前八年245256元，收回成本，后面还有30年的收益权，54000*30＝162万；

活动二：全款买40万的公寓送12万的别克汽车，另外再赠送12个平方，总共就是52平方，相当于52平方的房子，只收了40平方的钱。

其实这个活动才是主推的，活动一只是吸引人来，人来后推荐活动二的内容，因为这个活动能收回更多的资金，完成更多的资金沉淀，如果有100个人购买活动二的公寓，就能回款4000万。

所以，做这个活动的目地，是为了能快速回款，同时，跟活动一一样，也可以享受出租给酒店，收取每年的租金分红，也就相当于客户买了一个投资产品。

其它盈利点：

一、汽车差价：量大的话，12万的别克汽车对接内部会员，拿货价大概在7万左右；

二、整合了一个价值27000多元的综合大礼包，里面有汽车部分装饰、选配、保养等服务，价值27000多，送别克的客户必须要买这个大礼包，但是顾客只需要出8888元就可以了，这里面我们有利润；

三、汽车保险；（一年）

总结：

做营销产品基础要好，不能在产品基础太差的情况下想通过营销能做好，就像这个楼盘的案例，首先要楼盘各方面情况不能太差，太差的话送什么都不太容易成功。