点子王王启宾：新手去卖房子要学多久女孩子做房地产的危害男的做销售卖房子好吗

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大家好， 我是王启宾，很多客户和行业朋友都称呼我点子王。今天给大家分享的这个方案，对于从事这个行业的朋友来说，如果你们用心看，仔细阅读，相信一定有非常大的帮助，对于你现在经营过程中遇到的类似问题也会有不同的认识和启发。下面是方案的全部内容，马上分享给大家。如果大家有不明白的地方，也可以咨询我，在我时间方便的时候也将耐心的给大家解答。

操作步骤：

引流：

引流这块就比较简单了，不做过多解释，就是依靠会员系统的力量，找了100辆爱心豪车助阵本次活动，100辆豪车绕城转几圈，基本上就能吸引很多人都知道了这个活动。

我们从上面这个图片开始分析：

活动一：交5万首付，送宝马1系汽车，这个只为了吸引人气，限88个名额，注意，这里的首付不是真正意义上的买房首付，而是首次付款，而是进行了分次数付款的，也就是说，首付5万只是租金，不是买房子的钱，付款后你才能享受这个资格。

也就是说，卖的是收益权，客户购买后可以享受38年的收益分红，但是，需要你交完所有欠款，第三年才可以享受分红，怎么分红的，下面会有解释。

而且，你要买两套公寓，收楼前完成第一次付款，我才送你价值20万的宝马1系全款车，还送你一个10年的私家车位；40+40=80平方x1.1万=88万，实际客户每套公寓只付了239896元，两套479792元。

这里用到一个拆分方案，具体拆分为：

初期收益：164680（第一次付款）+37608（第一年付款）+37608（第二年付款）=239896元；

当客户交完第一次付款164680元过后（这里包含5万首付），我才把房子的使用权交给你，宝马车也送给你，然后第一年你还要给我交37608元，第二年再要给我交37608元，也就是说，你总共要交给我239896元。

这是前两年的收益，减去宝马车的成本，内部会员对接的话大概12万左右，这样也还有119896的盈利。

后期收益：54000元－15392（客户分红）＝38608元（第三年）+54000-18664（客户分红）＝35336元（第四年）+54000-51600（客户分红）=2400元（第五年）+54000-51600（客户分红）=2400元（第六年）=426640元，第七、第八年，我们不参与分红，54000元全部为客户收益。

119896元+426640元＝546536元，相当于前两年就能收回546536元！

客户收益：15392（第三年）+18664（第四年）+51600（第五年）+51600（第六年）+54000（第七年）+54000（第八年）=245256元

也就是说，你买了这套公寓从第三年就可以享受分红，第八年就可以回本，回本后，你还能享受长达30年的稳定租金，这些都要在合同里写清楚，免得以后纠纷。

那么，这里的54000是什么意思呢？

这个是整合了一家上市公司的品牌酒店的收入，客户购买后公寓可以直接出租给酒店，每年可以收取租金54000元，算下来平均年回报率在12%左右，回报率还是很高的。

2400元（酒店保底收入）+1500元（利润分成）+300元（出租车位）+300元（挂公司注册）*12个月＝54000元；

客户支出：239896元，客户收益：前八年245256元，收回成本，后面还有30年的收益权，54000*30＝162万；

活动二：全款买40万的公寓送12万的别克汽车，另外再赠送12个平方，总共就是52平方，相当于52平方的房子，只收了40平方的钱。

其实这个活动才是主推的，活动一只是吸引人来，人来后推荐活动二的内容，因为这个活动能收回更多的资金，完成更多的资金沉淀，如果有100个人购买活动二的公寓，就能回款4000万。

所以，做这个活动的目地，是为了能快速回款，同时，跟活动一一样，也可以享受出租给酒店，收取每年的租金分红，也就相当于客户买了一个投资产品。

其它盈利点：

一、汽车差价：量大的话，12万的别克汽车对接内部会员，拿货价大概在7万左右；

二、整合了一个价值27000多元的综合大礼包，里面有汽车部分装饰、选配、保养等服务，价值27000多，送别克的客户必须要买这个大礼包，但是顾客只需要出8888元就可以了，这里面我们有利润；

三、汽车保险；（一年）

总结：

做营销产品基础要好，不能在产品基础太差的情况下想通过营销能做好，就像这个楼盘的案例，首先要楼盘各方面情况不能太差，太差的话送什么都不太容易成功。